O setor de compra e venda de terras no Brasil continua a enfrentar alguns entraves que limitam sua expansão. Um deles é a falta de uma política eficaz de regularização fundiária, que acaba por permitir inúmeros conflitos sobre titularidade e domínio.
Além disso, o impasse na alteração da lei que regulamenta a aquisição de imóveis rurais por empresas estrangeiras aptas a atuar no País e a falta de discriminação de áreas indígenas, quilombolas, entre outras, que são devidamente reconhecidas, também colaboram para impedir a ampliação desse mercado.
A constatação é da diretora da Sociedade Nacional de Agricultura (SNA) e ex-procuradora federal, Maria Cecília Ladeira de Almeida.
Segundo ela, nesse contexto, outros fatores devem ser considerados, entre eles, “as incertezas políticas e econômicas (também globais) que inibiram investimentos; a infraestrutura deficitária envolvendo problemas de logística, além da complexidade da legislação agro-ambiental e os juros altos que inibiram aquisições e a própria produção”.
Baixo volume de negócios
Analistas do setor observam que somente as áreas agrícolas já consolidadas e com acesso fácil a corredores de exportação, como em São Paulo, onde o cultivo de soja avança sobre pastagens e outras culturas, é que demonstram maior desenvolvimento.
“Como nos últimos cinco anos, em 2019 o mercado de terras manteve baixo o volume de negócios e, por isso, os preços ficaram estáveis. Havia muitas incertezas que enfraqueceram o mercado”, afirmou Leydiane Brito, analista do mercado de terras da consultoria IEG FNP.
“Alguns anos atrás, havia crescimento de vendas de 20% a 30%, com valorização das terras de 10% a 15% por ano. No ano passado, as vendas cresceram menos e o valor das terras não acompanhou a alta dos outros anos”, disse Aloisio Barinotti, CEO da consultoria NAI Commercial Properties.
No Matopiba – região que envolve os estados do Maranhão, Tocantins, Piauí e Bahia – os preços das terras também ficaram estáveis no ano passado. A exceção foi o oeste da Bahia, onde o valor médio na região de Barreiras e São Desidério subiu 3%, para R$ 15 mil por hectare. Após o forte ciclo de expansão agrícola na região, a produtividade local vem enfrentando dificuldades.
Dados da Companhia Nacional do Abastecimento (Conab) indicam que, nas últimas duas safras, a área de grãos no Matopiba ficou praticamente estável, enquanto o volume produzido diminuiu quase 5%. Ainda assim, para Leydiane, analista da IEG FNP, “os preços relativamente baratos tendem manter a procura por terras na região”.
Multipropriedade
Para a ex-procuradora Maria Cecília de Almeida, hoje, a expansão da área territorial agricultável pode ser relativizada em sua importância.
“Há novas formas condominiais de propriedade que foram regulamentadas, como a multipropriedade, por exemplo. Essas modalidades são interessantes desde que as atividades agrárias sejam compatíveis entre os diversos multiproprietários, implicando em compartilhar custos e não em se correr o risco de um condômino ser solidário com a divida de outro”.
A diretora da SNA lembra ainda que “a otimização da produção permite, numa mesma área, extrair diversas safras e produzir mais em áreas menores”.
Perspectivas
Apesar das atuais dificuldades, Maria Cecília acredita que o mercado de terras voltará a se aquecer, com a queda dos juros e a estabilidade política, “porém, ainda sofrendo os impactos de políticas globais, especialmente do impasse comercial entre EUA e China, da alta do dólar que aumenta o preço dos insumos, etc., incluindo também o impacto na economia da China e em cascata, no mundo, em face da pandemia do coronavírus, cujos reflexos estão longe de serem calculados”.
Na opinião de Aurélio Pavinatto, presidente da SLC Agrícola, uma das maiores produtoras de grãos do País, a boa rentabilidade pode estimular o investimento na ampliação da produção, fortalecendo o mercado de terras em regiões já consolidadas. Mas, para ele, a relação não é direta. “O aumento dos custos de produção em razão do dólar mais alto podem limitar o interesse por terras, pois fica mais caro produzir”.
Em resumo, a expectativa dos analistas é de que a manutenção dos juros baixos atraia mais investidores, valorizando terras em mais regiões, inclusive nos arredores de estradas que foram pavimentadas, como a BR-163 e a rodovia que liga Mato Grosso aos portos do norte do País. Leydiane, da IEG FNP, conclui que, para este ano, “à medida que a economia cresça, as terras voltarão a ter apreciação” no Brasil.
Fonte: Valor Econômico
Equipe SNA
